Die neue Grundsteuer-Reform tritt 2025 in Kraft - Was verändert sich für Eigentümer
Dabei richtet sich die Höhe nach dem Grundstückswert, den der Vermieter vom Finanzamt mitgeteilt bekommt. Was sich ändert, wie das Gesetz umgesetzt wird und wie hoch die Grundsteuer ausfällt, erfährst Du hier.
Wie wurde bisher die Grundsteuer berechnet?
Bisher wurde die Grundsteuer durch die drei Faktoren Einheitswert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz berechnet.
Einheitswert
Für die Berechnung des Einheitswertes ist entscheidend, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt, woran sich dann der Wert orientiert. Der Einheitswert basiert auf Vergleichswerten aus dem Jahr 1964 für Westdeutschland und 1935 für Ostdeutschland.
Bei unbebauten Grundstücken wird die Quadratmeterzahl mit dem jeweiligen Vergleichswert von 1964 oder 1935 multipliziert. Bei bebauten Grundstücken kommen zwei verschiedene Verfahren zum Einsatz: Das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Ertragswertverfahren wird der Wertfaktor durch Division des Immobilienkaufpreises und der jährlichen Nettokaltmiete ermittelt. Dieser Wert wird dann mit der Jahresrohmiete von 1964 oder 1935 multipliziert. Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn sich die Jahresrohmiete nicht ermitteln lässt. Dabei werden die Bodenwerte, die Werte der Außenanlage und die Gebäudewerte zusammenaddiert. Der Gebäudewert ergibt sich aus den durchschnittlichen Bau- und Herstellungskosten aus 1964 oder 1935. Für Ostdeutschland gibt es eine Sonderregelung: Lässt sich der Wert von 1935 nicht ermitteln, kommt eine Ersatzbemessungsgrundlage zum Einsatz, die sich aus der Wohn- und Nutzfläche der Immobilie zusammensetzt.
Grundsteuermesszahl
Die Grundsteuermesszahl ist der steuerpflichtige Teil des Einheitswertes, abhängig von der Art des Grundstücks oder der Immobilie, und ist im § 14 und 15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgelegt. Die genaue Messzahl erfährt man bei der zuständigen Gemeinde.
Hebesatz
Der dritte und letzte Faktor ist der Hebesatz. Er wird von den einzelnen Gemeinden für je ein Kalenderjahr festgelegt. Regional gibt es große Unterschiede bei der Berechnung, vor allem zwischen ländlichen und städtischen Gegenden, aber auch zwischen finanzstarken und -schwachen Gemeinden, da die Steuereinnahmen durch den Hebesatz beeinflusst werden können.
Berechnungsformel
Für die Berechnung der Grundsteuer ergibt sich also folgende Formel:
Einheitswert x Grundsteuermessszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Unterscheidung zwischen den Grundsteuervarianten
Für die Berechnung gelten verschiedene Varianten: A für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke und B für alle anderen genutzten Grundstücke – egal ob bebaut oder unbebaut. Neu ab 2025: Variante C für unbebaute aber baureife Grundstücke.
Umlage auf Mieter
Vermieter können die Grundsteuer vollständig auf die Mieter umlegen. Hierzu ist eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Mietvertrag nötig. Es reicht aus auf § 2 der Betriebskostenverordnung hinzuweisen. Wenn sonstige Kosten, die nicht unter den 16 Punkten aufgeführt sind, umgelegt werden sollen, ist eine Auflistung erforderlich. Zu sonstigen Betriebskosten zählen zum Beispiel die Wartung von Rauchmeldern oder die Reinigung der Dachrinnen.
Warum eine neue Grundsteuerreform für 2025?
Die Vergleichswerte aus 1964 und 1935, die für die bisherige Berechnung genutzt wurden, entsprechen der stetigen Veränderung und Weiterentwicklung nicht mehr, sodass eine genaue Berechnung nicht mehr möglich ist. Aus diesem Grund hat die Bundesregierung einer Neuregelung zugestimmt, nachdem das Bundesverfassungsgericht die derzeitige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt wurde. Ziel der Reform ist, die Steuerlast gerechter zu verteilen. Durch Reduzierung der Bewertungskriterien, soll zudem die Bewertung von Grundstücken vereinfacht werden. Die Grundsteuer-Reform tritt in Form des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) zum 1. Januar 2025 in Kraft.
Der 3-Stufen-Plan
Stufe 1: Neubewertung der Grundstücke. Dies geschieht bereits ab 1. Januar 2022. Hierzu werden viele Grundstücke besichtigt und die Mittelwerte neu festgelegt.
Stufe 2: Ermittlung der Steuermesszahl. Die aktuelle Messzahl wird von 0,35 auf 0,0034 Prozent erheblich gesenkt, um einem Anstieg der Grundsteuer entgegenzuwirken.
Stufe 3: Festlegung des Hebesatzes. Die Gemeinden legen den Hebesatz fest, der den letztlich zu zahlenden Grundsteuerbetrag stark beeinflusst. Auch hier soll durch Absenkung ein Anstieg der Grundsteuer vermieden werden. Im Abstand von 7 Jahren finden nach § 221 Bewertungsgesetz regelmäßige Neubewertungen der Grundstückswerte statt. Die nächste Neubewertung findet 2024 statt.
Der neuen Reform haben bereits 9 von 16 Bundesländern zugestimmt. Die Übrigen nutzen die Möglichkeit eigene Gesetze zu verabschieden.
Neue Berechnungsformel
Die bisher genutzte Formel (Einheitswert x Steuermesszahl x Hebesatz) bleibt auch nach der Grundsteuer-Reform erhalten. Lediglich wird der Einheitswert durch den Immobilienwert bzw. das Grundvermögen ersetzt. Die wesentliche Änderung liegt jedoch in der Ermittlung des Einheitswertes.
Für bebaute Grundstücke bleibt die Berechnung mittels Ertragswertverfahren, sodass die Berechnung mittels Sachwertverfahren wegfällt. Anwendung findet es nur noch bei unbebauten Grundstücken.
Für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 ergibt sich also folgende Formel:
Immobilienwert bzw. Grundvermögen x Grundsteuermessszahl x Hebesatz = Grundsteuer
Reduzierung der Kriterien
Damit die Ermittlung der Werte vereinfacht wird, erfolgt die Berechnung für Wohngrundstücke ab 2025 nur noch nach den folgenden Kriterien: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Baujahr und Mietniveaustufe.
Je nachdem wie die Bundesländer entscheiden welches Modell sie anwenden möchten, können sich die Kriterien unterscheiden. Für Gewerbegrundstücke sinkt die Anzahl der Kriterien von aktuell 30 auf höchstens 8.
Was ändert sich durch die Reform?
Ziel der Reform ist zwar, eine erhöhte Steuerlast für Eigentümer zu verhindern, insbesondere aber in Ballungsräumen kann das jedoch trotzdem passieren. Nur wenn die Gemeinden die Hebesätze entsprechend senken, kann ein starker Anstieg der Grundsteuer verhindert werden. Für Eigentümer von Einfamilienhäusern oder unbebauten, baureifen Grundstücken kann es zu einem Anstieg der Grundsteuer kommen. Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oder von Immobilien mit Wohnraum in strukturschwachen Gegenden können sich hingegen über eine Senkung der Steuerlast durch die Reform freuen.
Grundsteuererklärung für Eigentümer
Im Zuge der 2024 stattfindenden Neubewertung der Grundstücke werden Eigentümer vom Finanzamt zur Abgabe einer Grundsteuererklärung spätestens bis zum 31.10.2022 aufgefordert. Je nach Gemeinde kann die Aufforderung auch durch eine öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Nach § 228 Abs. 1 hat man mindestens 1 Monat Zeit, um die Erklärung abzugeben. Da der erste Hauptfeststellungszeitpunkt der 1. Januar 2022 ist, werden auch erst zu dem Zeitpunkt die ersten Aufforderungen verschickt.
Die Erklärung muss dabei folgende Angaben beinhalten: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Immobilienart, Baujahr, Wohnfläche und Nettokaltmiete.
Die Erklärung wird elektronisch übermittelt. Eine Freischaltung über das Steuerportal ELSTER ist ab dem 1. Juli 2022 möglich. Nach der ersten Abgabe muss diese alle 7 Jahre erfolgen. Zwischenzeitlich mitunter dann, wenn sich erhebliche Veränderungen am Eigentum ergeben haben.
Achtung beim Bodenrichtwert: Für den Bodenrichtwert werden die aktuellen Zahlen bis spätestens Ende März 2022 veröffentlicht und können beim örtlichen Gutachterausschuss erfragt werden. Bei der Abgabe der Grundsteuererklärung ist dabei zu achten, dass diese mit den Angaben für 2022 versehen wird.
Fazit
Nachdem die Berechnung der Grundsteuer 2018 für verfassungswidrig erklärt wurde, tritt am 1. Januar 2025 eine Grundsteuer-Reform in Kraft. Bis dahin muss eine umfassende Wertermittlung verschiedener Grundstücke vorgenommen werden.
Ziel ist, steuerlichen Ungleichbehandlungen durch die bisher genutzten Vergleichswerte von 1964 und 1935 entgegenzuwirken, ohne die Steuerlast zu erhöhen. Dies soll neben einer Neuberechnung mit weniger Kriterien durch eine drastische Senkung der Steuermesszahl sowie einer eventuellen Minderung des von den Gemeinden festgelegten Hebesatzes erreicht werden. Wie hoch die Grundsteuer letztlich ausfällt, wird erst in einigen Jahren feststehen.
Im Zuge der neuen Berechnung des Grundbesitzwertes werden Eigentümer durch das Finanzamt zur Abgabe einer Grundsteuererklärung bis zum 31. Oktober 2022 aufgefordert.
Weitere Infos unter: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Grundsteuer-und-Grunderwerbsteuer/reform-der-grundsteuer.html
Bildquelle: Pexels
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