Mieteinnahmen versteuern: Was gehört zum Freibetrag?

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern?

Als Immobilienbesitzer fällt jährlich eine Grundsteuer auf die Immobilie an. Auch die Mieteinnahmen müssen Sie versteuern, denn diese gelten, aus steuerrechtlicher Sicht gemäß § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG), zu den "Einkünften aus Vermietung und Verpachtung" und sind somit einkommensteuerpflichtig. Was genau dazugehört, was Sie abziehen können und wie hoch der Freibetrag ist, stellen wir Ihnen in diesem Ratgeber-Artikel vor.

Hinweis! Dieser (und ähnliche) Ratgeber-Artikel ist keine Steuer- oder Finanzberatung und kann sie auch nicht ersetzen. Bei Fragen zu Ihren steuerrechtlichen oder finanziellen Angelegenheiten, wenden Sie sich bitte an einen Fachanwalt für Steuerrecht oder einen Steuer- bzw. Finanzberater.

Wie kann ich Steuern auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung senken?

Um Ihre Steuern zu senken, ist es sinnvoll, sich intensiv mit dem Thema zu beschäftigen. So wissen Sie, was Sie von der Gesamtsumme als Vermieter einer Immobilie abziehen können, um Ihren Steuersatz zu reduzieren.

In unserem Artikel geben wir Ihnen zahlreiche Tipps, um genau das zu tun! Weiter unten finden Sie auch zwei Beispielrechnungen, anhand derer Sie Ihre Steuerlast selbst berechnen können. So sehen Sie, wie Sie Ihre Mieteinnahmen versteuern, und zwar richtig.

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Woher können Mieteinkünfte kommen?

Wer Immobilieneigentümer ist, muss Mieteinkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuern. Diese erhalten Sie zum Beispiel aus:

der Vermietung einer Eigentumswohnung
der Vermietung eines Hauses
der Vermietung einer Ferienwohnung
der Untervermietung von Wohnraum in Ihrer eigenen Wohnung
der Verpachtung eines unbebauten Grundstücks (auch: Erbbaurecht)
der Vermietung eines Stellplatzes oder einer Garage

Auch Sach- und Dienstleistungen, die im Gegenzug für Wohnraum erhalten wurden, gelten als Einkünfte und gehören in die Steuererklärung.

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In welcher Höhe muss ich Mieteinnahmen versteuern?

Ab welchem Betrag Einkommen aus Vermietung und Verpachtung unter die Steuerpflicht fallen, hängt vom persönlichen Einkommensteuersatz des Vermieters ab. Mieteinnahmen, die versteuert werden müssen, werden in die Anlage V der Einkommensteuererklärung eingetragen - zuvor werden noch Ausgaben wie Abschreibungen oder Werbungskosten abgezogen. Es ist möglich, andere Einkünfte wie beispielsweise ein zu versteuerndes Gehalt mit Verlusten, die sich aus der Vermietung oder Verpachtung ergeben, auszugleichen. So senken Sie als Vermieter Ihre persönliche Steuerbelastung.

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Welche Mieteinnahmen werden versteuert?

Versteuert wird bei der Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie die Kaltmiete, nicht die Warmmiete. Dies bezieht sich auf die tatsächlichen Mieteinnahmen, nicht auf die Nebenkosten. Die Nebenkosten werden als Werbungskosten geltend gemacht, da sie der Mieter zahlt.

Um die Steuerlast weiter zu senken, gibt es noch die Abschreibung. Als Eigentümer sind das jährlich 2 % über 50 Jahre. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, liegt der Prozentsatz für 40 Jahre sogar bei 2,5 %. Für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude ist dieser noch einmal höher.

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Kann ich als Vermieter Ausgaben steuerlich geltend machen?

Kosten, die im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie stehen, können Sie in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen. Zu diesen Kosten zählen:

Sanierungs- und Renovierungskosten
laufende, auf den Mieter nicht umlegbare Kosten wie die Ausgaben für die Hausverwaltung oder die Grundsteuer
Maklerkosten, Gebühren für Inserate oder Vermietungskosten bei Neuvermietung
Anwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie stehen
Kontoführungsgebühren
Fahrwege zur Immobilien

Wenn Sie Mieteinnahmen versteuern, kommen weitere Beträge dazu, mit denen Sie Ihre Steuerlast senken:

Absetzung für Abnutzung (AfA): 50 Jahre lang 2 % des Gebäudewertes
bei Errichtung des Gebäudes vor dem 31.12.1924: Abschreibung von 2,4 % über 40 Jahre

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Gibt es beim Versteuern von Mieteinnahmen einen Freibetrag?

Grundsätzlich gibt es keinen Freibetrag, wenn Sie eine Immobilie vermieten. Es gibt jedoch einen Grundfreibetrag, der jährlich aufs Neue vom Gesetzgeber festgelegt wird und sich auf alle steuerpflichtigen Einkünfte bezieht. Darunter fällt auch das Einkommen aus Mieteinnahmen. Dieser Freibetrag liegt 2023 bei 10.908 € (2022: 9.984 €). Für Verheiratete gilt der Freibetrag in doppelter Höhe (2023: 21.818€; 2022: 19.968 €; 2021: 19.488 €). Bleiben Sie mit Ihren gesamten Einkünften (einschließlich Ihrer Mieteinkünfte) unterhalb dieser Grenzen, fallen keine Steuern an. Eine Ausnahme gibt es zudem bei der kurzfristigen/vorübergehenden Untervermietung der eigenen Wohnung: Liegen die Mieteinnahmen im gesamten Jahr unter 520 €, bleiben die Mieteinnahmen steuerfrei. Hierbei handelt es sich allerdings nicht um einen Freibetrag, der in Abzug gebracht werden kann. Sollten die Einnahmen insgesamt den Betrag von 520 € übersteigen, unterliegen die gesamten Einnahmen der Steuerpflicht.

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Mieteinnahmen versteuern: Eine Beispielrechnung

Mieteinnahmen einer Wohnung werden ganz normal wie Einkommen in der Steuererklärung angegeben. Da Sie bei Mieteinnahmen jedoch auch laufende Kosten von den Einnahmen abziehen können, senkt sich die zu zahlende Steuer nochmals.

Ein Steuerberater hilft Ihnen dabei, Klarheit über Ausgaben und Einnahmen zu erzielen. Die Mieteinnahmen-Steuer berechnet sich nach Abzug der Abschreibung, Zinsen und Hausverwaltungskosten.

Diese Beispielrechnung zeigt, welche Kosten bei der Versteuerung von Mieteinnahmen einfließen:

Einkünfte - Werbungskosten und Abschreibungen = zu versteuernde Mieteinnahmen

12.000 € (Jährliche Mieteinnahmen)
- 5.000 € (Zinsen für die Finanzierung)
- 800 € (Laufende Kosten)
- 2.600 € (Abschreibung)
- 1.000 € (Reparaturkosten im laufenden Jahr)
= 2600 € (Zu versteuernde Einnahmen)

Von jährlichen Mieteinnahmen in Höhe von 12.000 € müssen Sie also unter Berücksichtigung aller Werbungskosten und Abschreibungen einen Betrag in Höhe von 2600 € versteuern. Kommt es in einem Jahr unter Umständen zu höheren Reparaturkosten, ergäbe sich ein negativer Betrag, mit dem Sie Ihre jährlichen Einkünfte und damit Ihre Steuerlast reduzieren würden.

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Gibt es einen Unterschied zwischen privater und gewerblicher Vermietung?

Als Vermieter müssen Sie keine Umsatzsteuer abführen – auch wenn Sie mit der Vermietung auf die Erwirtschaftung eines Gewinns abzielen. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie eine Garage oder einen Stellplatz vermieten: Bei einer separaten Vermietung des Stellplatzes oder der Garage unterliegen die Erträge der Umsatzsteuerpflicht. Vermieten Sie Stellplatz oder Garage hingegen gemeinsam mit einem Haus oder einer Wohnung, zahlen Sie keine Umsatzsteuer.

Wenn Sie Ihre Immobilie als privater Vermieter als Gewerberaum an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermieten, haben Sie die Wahl, ob Sie mit oder ohne Umsatzsteuer vermieten möchte. Etwaiger Vorteil einer Vermietung mit Umsatzsteuer: Steht eine Renovierung der Mieteinheit an, lässt sich die Mehrwertsteuer der Handwerkerrechnung bei der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen und die Handwerkerrechnung um 19 % reduzieren.

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Welche Besonderheiten gelten bei Vermietung an Familienmitglieder?

Wer eine Wohnung an einen Verwandten vermietet, sollte den Mietpreis nicht zu niedrig ansetzen. Denn damit sich die Werbungskosten zu 100 % steuerlich absetzen lassen, muss die Warmmiete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Andernfalls richtet sich die Prozentzahl der steuerlich absetzbaren Werbungskosten nach dem prozentualen Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das heißt: Beträgt die Miete nur 40 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, lassen sich auch nur 40 % der Werbungskosten absetzen. Wohnt die Verwandtschaft unentgeltlich in der Wohnung, sind gar keine Werbungskosten steuerlich absetzbar.

Da das Finanzamt die Verwandten-Vermietung genau prüft, empfiehlt es sich, auch mit Oma, Opa und Co. einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag bzw. Hausmietvertrag zu unterzeichnen, sich die Miete überweisen zu lassen und sie regelmäßig entsprechend der ortsüblichen Vergleichsmiete anzupassen.

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Fazit: Was gehört zum Freibetrag?

Um es kurz und knapp zusammenzufassen, hier noch einmal eine Übersicht über alle Kosten, die Sie als Vermieter nicht versteuern müssen und somit als Freibetrag abziehen können:

Abschreibung für Abnutzung (AfA), 2 % jährlich über 50 Jahre (bei Gebäuden vor dem 31.12.1924: 2,4 %)
Fahrtkosten zur Immobilie
Maklerkosten / Anwaltskosten
Hausverwaltung
Nebenkosten der Wohnung
Grundsteuer
Kontoführungsgebühren
Zinsen auf Kredite der Wohnung
Einnahmen steuerfrei: unter 520 € insgesamt
Gesamteinkommen im Jahr (Stand: 2022): 9.984 € bei ledigen Personen bzw. 19.968 € bei verheirateten Personen

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Nun wissen Sie, was zum Freibetrag dazugehört, wie hoch er ist und wie Sie Ihre Mieteinnahmen richtig versteuern können. Nun können Sie mit bestem Wissen und Gewissen Ihre Einkommensteuererklärung beim Finanzamt einreichen.

Häufig gestellte Fragen:
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1. Was bedeutet Freibetrag bei Mieteinnahmen?

Der Freibetrag bei Mieteinnahmen bezieht sich auf den Betrag, bis zu welchem keine Steuern auf die Einnahmen erhoben werden. In Deutschland gibt es allerdings keinen spezifischen Freibetrag für Mieteinnahmen. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in voller Höhe in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Es gibt jedoch allgemeine Freibeträge im Einkommensteuergesetz, wie den Grundfreibetrag, der für alle Arten von Einkommen gilt.

2. Was wird von den Mieteinnahmen abgezogen?

Von den Mieteinnahmen können bestimmte Aufwendungen abgezogen werden, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu reduzieren. Dies umfasst zum Beispiel:

- Abschreibung (AfA) für das Gebäude

- Grundsteuer

- Versicherungsbeiträge

- Kosten für Instandhaltung und Reparaturen

- Kosten für die Hausverwaltung

- Zinsen für Darlehen, die zur Finanzierung des Objekts aufgenommen wurden

- Nebenkosten, die nicht vom Mieter getragen werden.

3. Was zählt alles zu den Mieteinnahmen?

Zu den Mieteinnahmen zählen alle Einnahmen, die Sie als Vermieter aus der Vermietung Ihrer Immobilie erzielen. Dies umfasst:

- die Grundmiete

- Nebenkosten, die vom Mieter getragen werden

- eventuell geleistete Zahlungen für die Übernahme von Einrichtungsgegenständen

- Umsatz aus der Vermietung von Möbeln und beweglichen Sachen.

4. Was muss bei Mieteinnahmen versteuert werden?

In Deutschland müssen grundsätzlich alle Mieteinnahmen versteuert werden. Dies umfasst sowohl die Grundmiete als auch Nebenkosten, die vom Mieter getragen werden. Nach Abzug der oben genannten Kosten ermittelt das Finanzamt den Überschuss, der dann dem zu versteuernden Einkommen hinzugefügt wird. Der Steuersatz hängt von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab.

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